民泊

重要なお知らせ

令和2年大阪市条例改正により4月以降の申請より民泊の近隣住民説明会が義務化される見込みです。
このため、現在一時的に申請代行のご依頼を見合わせております。近隣住民説明会をどのように義務付けられるかにより、現状の民泊申請代行報酬も値上げせざるを得ない情勢となっております。また、物件周辺の状況により民泊申請をお受けできないケースも出てくるかと思います。その為、条例改正後は物件ごとに報酬を設定せざるを得ないことになるのではと思われます。何卒、ご理解を賜りますよう宜しくお願いいたします。

民泊について

外国人観光客の増加に伴い民泊の需要が高まっているのは周知の事実です。民泊と言っても細かく分けると旅館業法として行うもの、東京の大田区や大阪府が国家戦略特別区域法により旅館業法の特例として行うもの、そして2018年6月に施行させる民泊新法と呼ばれるものに分かれます。まず、それぞれの特徴について理解して収益を目的とするのか、又はホームステイのホストとしてゲストを自宅に招きたいのか目的をハッキリさせましょう。現在は違法民泊が問題となってますが、規制は緩和されている方向にありますので、今後は違法民泊について厳しく取り締まりをしていくものと考えます。民泊新法施行後はAirbnb(エアービーアンドビー)などでも行政の許可・届出等が確認出来ない場合は掲載しない方向で検討しているようです。行政書士は民泊のサポートを業として行うことができる国家資格者です。民泊を始めるのに関係する役所が多岐にわたるため遠慮なく専門家にご相談下さい。

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下記の表はそれぞれの民泊の違いを一覧にしたものです。

民泊比較表

特区民泊(大阪市)・民泊新法

特区民泊とは、国家戦略特別区域法に掲げる旅館業法の特例として認められている民泊です。全国的に大阪府など限られた地域でしか認められていませんが、旅館業法による許可に比べて基準が緩和されており、既存の住宅を用途変更無しで民泊をすることも可能となっています。大阪府内でも特区民泊が営業出来ない自治体があったり、条例で営業できる地域に制限があったりします。但し、大阪市に関しては制限が緩やかなので申請件数が大幅に増加傾向になってます。

特区民泊は後述する住宅宿泊事業法(民泊新法)に比べて営業日数の制限がなく、大阪市では2泊3日以上の宿泊から営業出来るので収益目的の民泊としてはお勧めしています。

2018年6月から施工される住宅宿泊事業法(民泊新法)による届出制の民泊ですが、営業日数が最大年間180日に制限されており、自治体によっては更に条例により制限される可能性もあることからビジネス性にやや欠ける面があります。また、ホスト不在型の場合は登録された管理業者と委託契約を結ぶ必要があり、24時間体制で苦情等を受け付けるシステムが必要となっています。また、本来ですと消防法令適合通知書は民泊新法では規定されていませんでしたが、消防庁の介入により届出の際に添付しなければなりません。適合させるためには自動火災報知設備など設置する必要がありコストが一段と掛かることになるでしょう。

但し、ホスト滞在型で床面積が50㎡以下だと住宅扱いになるので、民泊新法はホームステイなど収益より国際交流を目的としてゲストを迎える小規模な住宅が目的に合ってると思います。また、民泊新法は原則どこでも可能なので大阪みたいな特区民泊が出来ない地域でも民泊が出来るのが特徴です。

申請(届出)報酬

2020年2月21日報酬見直し改定版

業 務 報 酬

内 容

事前調査
報酬

30,000円+税

民泊が可能な物件か微妙な案件のみ保健所・消防署・役所等を回って確認致します。その場で調べられる簡易な調査は費用は掛かりません。

調査後に特区民泊・民泊新法の申請(届出)をご依頼された場合は、調査費用は申請(届出)報酬に含まれます。

大阪市民泊新法の届出

基本プラン
お問い合わせ+税

大阪市で民泊新法届出のみの格安プラン。
※民泊の届出が受理見込みの場合のみ

報酬は書類提出サポート部分のみで、消防設備や増改築等の費用・工事費用は含まれません。消防法令適合通知書交付申請は基本プランに含まれてません。

※物件面積や部屋数によって別途追加費用が発生することがございます。

管理業者及びゴミ業者との契約はお客様でお願いいたします。

近隣住民個別説明は基本料金に含まれます。
但し、20世帯を超えるごとに別途2万円+税が必要となります。

外国語の利用案内書、施設の使用方法等はお客様でご準備下さい。

飲食営業許可等が必要な場合は別途費用が発生します。

水質検査証明書取得費用は含まれていません(水道水の場合は不要)。

大阪市特区民泊認定申請 基本プラン
お問い合わせ+税

報酬は書類提出サポート部分のみで、消防設備や増改築等の費用・工事費用は含まれません。消防法令適合通知書交付申請は基本プランに含まれてません。

※物件面積や部屋数によって別途追加費用が発生することがございます。

事業ゴミ回収業者との契約はお客様でお願いします。

近隣住民個別説明は基本料金に含まれます。
但し、20世帯を超えるごとに別途2万円+税が必要となります。

外国語の賃貸契約書作成は基本プランに含まれるので作成不要です。

平面図の作成は基本プランに含まれます。

利用案内書、施設の使用方法等はお客様でご準備下さい。

飲食営業許可等が必要な場合は別途費用が発生します。

水質検査証明書取得費用は含まれていません(水道水の場合は不要)。

※行政手数料が別途発生します。(例)特区民泊新規申請・・・21,200円
※弊所にご依頼された場合、上記報酬の半額は前金として受領致します。

特区民泊プラン別料金表(2019年10月1日改定)

※上記金額には消費税が別途必要になります。また、保健所に支払う手数料21,200円が別途必要です。
※住民票・法人登記簿・建物登記簿の取得には実費が別途必要になります。
​※近隣住民事前説明は20世帯を超える場合は20世帯につき2万円追加料金が発生します。
​※賃貸契約書作成はすべての言語の作成が基本プランに含まれています。
​※適合通知書交付申請書作成には消防設備工事(お客様負担)が必要になることがあります。
​※ハウスルール作成は日本語と外国語1ヶ国の翻訳料込みの価格です。外国語2ヶ国語以上
 の場合は翻訳料の実費を別途ご請求いたします。

■大阪市特区民泊申請代行の詳細は下記まで

旅館業法(簡易宿所)による民泊

一般的には、一戸建てやマンションの一室を民泊に利用したいと思ったときに旅館業法の簡易宿所の許可が必要になります。ところが簡易宿所の許可を取るのはかなり大変で、まず建物が建築基準法の用途(旅館・ホテル)に適合していなければ建築士により用途変更を申請する必要があります(200㎡未満だと申請は不要ですが自治体によっては求められる可能性もあるようです)。床面積が200㎡以上の場合は本当に大変で、建築士にお願いして適合させるためにかなりの増改築費用が掛かります。また、その物件が検査済証が出ていない物件だと簡単に増改築も出来ないでしょう。

簡易宿所は住宅専用地域で営業することは出来ないので立地にも気を配らなければいけません。民泊に利用する一戸建てやマンションは普通は住宅専用地域に建ってますからね。また、近くに学校等がある場合には保健所から学校に照会が入ります。場合によっては営業許可が認められないこともあります。施設が建築基準法上の道路に接していない場合も営業が出来ない可能性があります。簡易宿所など旅館業は許可条件が厳しいので、施設をリフォームして結局許可が出なかったなんてこともあります。なので、必ず事前に役所に相談に行くことが前提となります。

それに旅館業の営業許可申請は、特区民泊とは比較にならないほど提出書類も多く、図面だけでも各階平面図、立面図、給排水設備図、玄関帳場の展開図など素人が作成するにはとても難度が高いものばかりです。基本的には行政書士など専門家にお任せして開業準備に注力するのが一番ではないでしょうか。

このように様々な制限が多いのですが、許可が得られそうならビジネスとして運営していくには最も適した方法だと思います。つまり、特区民泊は限られた自治体でしか利用出来ませんし、民泊新法では営業上の日数制限があるので収益性に欠けます。その点、簡易宿所は一泊から営業可能ですし、もちろん365日営業することも可能です。厳しい法律により許可を得て営業するため色々な面で安心感があります。

しかも、旅館業法も緩和される傾向にあって、定期的に法改正が行われていますので検討の価値はあります。

簡易宿所、旅館・ホテル業(200㎡未満3階以下)の申請報酬

(注)200㎡以上の物件については別途見積もり

業務 報酬

内容

事前調査報酬 50,000円+税

民泊が可能な物件か微妙な案件のみ保健所・消防署・建築指導部等の役所を回って確認致します。その場で調べられる簡易な調査については費用は掛かりません。

※物件の状況により追加費用が掛かる場合がございます。

許可申請を弊所にご依頼された場合は事前調査費用は申請報酬に含まれます。

申請の有無に関係なく調査報酬の返金は致しません。

簡易宿所許可申請 お問い合わせ+税

用途変更に必要な建築確認・工事の費用は含まれていません。

※図面が無い場合等の状況により追加費用が掛かる場合がございます。

左記報酬は旅館業申請手続き代行報酬です。申請に必要な工事費、消防設備、施設案内書、その他備品の設置等はお客様でご準備下さい。

飲食営業許可等の許可も必要な場合は別途費用が発生します。

左記報酬とは別に行政手数料が発生致します。

※旅館・ホテル(2部屋以上)の申請を希望の場合は別途お見積り
※大阪市の場合申請手数料22,000円が別途必要となります。

旅館業法(旅館・ホテル業)による民泊

実は、2018年6月に旅館業法が一部改正されます。この内容がかなり大きな改正とされており民泊営業のハードルを更に引き下げました。今までだと、旅館又はホテル業を営業するにはそれぞれ最低部屋数が決まっていて敷居が高いものでした。ところがこの改正では旅館とホテル業を統一して「旅館・ホテル業」とする他、部屋数制限を撤廃しました。つまり1部屋から旅館・ホテル業を営業出来るのです。

また、便所の数なども大幅に緩和されており条件によっては複数設置しなくても営業可能です。今まで旅館業法の許可で民泊をしようと思っていても、選択肢として簡易宿所によるベット貸し営業しか現実的では無かったと思います。それが今回の改正で「旅館・ホテル業」として日数制限等の制限なく民泊を経営出来る可能性が高まりました。つまり、1泊から年間365日部屋貸しで営業が出来ると言うことです。もちろんある程度の投資は必要でしょうが、従来と比較して負担は大分軽くなったと思います。

投資予算との兼ね合いもありますが、「旅館・ホテル業」の看板の信頼は大きく民泊を営業するにあたって十分検討に値すると思います。旅館業法の許可申請は、かなり複数の図面を作成して提出しなければいけないので行政書士に対する報酬も高くなりますが、将来的に十分観光客が見込めると踏めばお勧め出来る選択肢だと思います。

「旅館・ホテル業」の申請報酬は、弊所の場合1部屋であれば基本的に簡易宿所と同じとさせていただきます。基本的には物件の状況に応じて個別に見積りする形になります。詳しいことは弊所までご相談下さい。

ご依頼の流れ

  1. 民泊についての相談

    事前にお客様と民泊について打ち合わせを行います。初回は無料なのでご安心下さい。
    物件に関する資料(登記簿謄本・建築図面・建築確認済証等)をご持参下さい。お客様の目的や希望を聞き取りして、その場で判断出来る簡易調査的なものは提示致します。その場で判断が難しいものについては事前調査が必要になります。

  2. 事前調査

    民泊が可能かどうか保健所や消防署、都市計画課(建築指導部)などに事前相談に行きます。
    弊所に依頼される場合は物件に関する書類をお預かりして関係各所に直接伺います。また、事前調査報酬は全額前払いとして先にいただいております。調査の結果及び申請の有無に関わらず報酬の返金は致しませんので予めご了承下さい。

  3. 委任契約

    事前調査の結果、民泊の申請(届出)を弊所にご依頼される場合は委任契約を結んで受任となります。また、着手前に報酬の半金(事前調査をご依頼された場合はその報酬を差し引いた金額)を前金としていただいております。消防設備工事などが発生する場合は申請まで時間が掛かる恐れがございます。資金計画はしっかりご準備下さい。また、時期によっては補助金が出る可能性がございます。こちらも案内出来る場合は打ち合わせの際に案内させていただきます。

  4. 役所に申請書(届出書)を提出

    申請が受け付けられた時点で残額についての請求書を発行致します。
    指定された入金日まで忘れずにお振込をお願い致します。ちなみに大阪市の特区民泊の標準処理期間は約10日となっております。

    大阪かがやき行政書士事務所振込口座

  5. 許可・認定

    旅館業の許可及び特区民泊の認定がされましたら無事に受任完了です。
    大阪で民泊を検討されるなら、寝屋川市の大阪かがやき行政書士事務所までお気軽にご相談下さい。

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