大阪市の特区民泊

皆さん、こんにちは(^^)
大阪かがやき行政書士事務所代表の林です。

５月に入って民泊をキーワードにアクセスされる方が多くなっています。
「民泊」は今やうちの事務所にとってパワーワードですね（笑）
世界最大の民泊サイトAirbnbでも、民泊新法が施行される６月を目処に届出番号や許可番号を提供するよう仕様変更する見込みです。届出番号等が確認できない物件は非掲載となるので相当な打撃になります。大阪は人気都市として上位に位置してますし、違法民泊業者を排除することで合法に営業している事業者は大きく売上を伸ばすチャンスだと思います。それには１日も早く民泊の届出をすることが重要です。

重要なお知らせ

下記に伴い記事内容を一部変更いたしました（令和２年６月９日）

令和２年４月の大阪市条例の改正により住民説明会が義務化されました。
それに伴い特区民泊の報酬を大幅値上げいたしました。
新しいプランと報酬の詳しい内容は下記のリンクを参照して下さい。

民泊申請サポート（大阪市）

大阪市で民泊営業するには

大阪では来月施行される民泊新法による民泊の他に、国家戦略特別区域法による特区民泊、そして旅館業法による民泊営業が状況に応じて選択出来ます。しかし、旅館業法によるホテル、旅館、簡易宿所として営業するには建築基準法による用途に適合させる必要があって、場合によってはリフォームなど大きな投資が必要となります。そこで旅館業法の特例と位置づけられる特区民泊が注目を集め、２泊３日以上から営業可能と要件が緩和されてからは一気に申請が進み、大阪市で認定を受けた物件が急増しました。

来月施行される民泊新法は年間営業日数が180日と制限されているため、やはりビジネスとして収益性を考えたときは日数制限のない特区民泊が大阪ではお勧めです。また、民泊新法は標準処理期間が90日と長いのに対して、特区民泊や旅館業法では10日又は14日ですから申請までこぎつければ割と営業開始まで早いです。特区民泊は床面積合計が25㎡以上という縛りはあります。ところがこの面積は風呂・台所・トイレ・クローゼット部分を含みます。特に大阪市は、他の消極的な自治体と違って民泊ウェルカムモードなので個人的にお勧めなのです。

とは言え、６月１５日に一部改正される旅館業法がかなりの規制緩和となる見込みで、（１）ホテルと旅館を合わせてホテル・旅館営業とする、（２）部屋数制限の完全撤廃（１部屋から営業可能）、（３）トイレ基準の大幅緩和、フロント設置義務の廃止などかなりのインパクトがあります。今までの旅館業法だと、せいぜい簡易宿所による民泊が現実的でしたがどうしても知らない者同士の相部屋問題がありました。それが１部屋から堂々とホテル・旅館業として営業出来るので民泊の常識が変わる可能性があります。物件の内容や予算・事業計画に応じてどの民泊営業をするのかよく検討する必要があるでしょう。現状では旅館業法の改正を待って様子見の業者も多いかと思います。

まずは専門家にお気軽にご相談下さい。

大阪市の特区民泊規制状況

まずは大阪市の特区民泊についてまとめてみました。

民泊新法についてはこちらから

大阪市では住居専用地域での営業は出来ません。また、住宅以外で戸数２以上の建物が100㎡以上の場合は用途変更が必要になります。宿泊日数の制限は足かせですが、それ以外は比較的緩い印象があります。比較的少ない投資で、既存の住宅を民泊に転用してビジネスを開始するのに良いと思います。

	特区民泊
根拠法令	国家戦略特別区域法
営業日数	制限なし
宿泊日数	２泊３日
用途変更	無し（100㎡以上で一定の場合除く）
住宅専用地域の営業	✕
フロント設置	無し
消防法令適合通知書	必要
床面積	２５㎡以上（トイレ・台所・風呂等含）
クレーム対応	事業者が対応
収益性	◎

特区民泊申請報酬（大阪市）

２０２０年６月１日報酬見直し改定版

業　務	報　酬	内　容
事前調査報酬	30,000円＋税	民泊が可能な物件か微妙な案件のみ保健所・消防署・役所等を回って確認致します。その場で調べられる簡易な調査は費用は掛かりません。調査後に特区民泊・民泊新法の申請（届出）をご依頼された場合は、調査費用は申請（届出）報酬に含まれます。
大阪市民泊新法の届出	お問い合わせ	大阪市で民泊新法届出プラン。 ※民泊の届出が受理見込みの場合のみ別途お問い合わせ下さい。
大阪市特区民泊認定申請	おまかせプラン 230,000円＋税	令和２年６月よりおまかせプランのみの対応とさせていただきます。お客様は必要申請書類の作成について何もする必要がありません。報酬は全ての申請に必要な書類作成・提出・受領・訂正の金額が含まれています（ベットなど必要設備の手配、ゴミ業者との契約、運営代行業者との契約、消防設備業者の工事代・立ち会い費用などは含みません）。報酬に含まれるもの・事前調査（消防・建築指導課・保健所など）・特区民泊申請書類の作成・提出・受領・消防法令適合通知書交付申請書の作成・提出・受領・防火対象物使用開始届出書の作成・提出・受領・消防署の検査立ち会い・避難経路図作成・外国人と結ぶ賃貸契約書の作成（４ヶ国語）・最低限のハウスルールの作成（４ヶ国語）・環境局の届出・受領・施設の測量・平面図（CAD)の作成・近隣住民説明会の会場等の手配と事前告知・近隣住民説明会の同席（申請者の同席必須）・特定施設設置届出書（必要な場合）報酬の他に下記の実費をご請求致します。 ※お客様で用意されるものは不要実費（一例）・建物登記簿謄本の取得費用・法人登記簿謄本の取得費用・住民票の取得費用・特区民泊申請手数料・その他行政手数料値引等は一切お断りしております。